10.04.2013/18:28

Jak czytać umowę najmu

Czy wynajmujący ma dowolność w ustalaniu wysokości czynszu najmu i sposobu jego waloryzacji? Co to są opłaty dodatkowe i czemu powinno się je precyzyjnie określać? Kiedy wynajmującemu należą się odsetki? W jakich przypadkach trzeba zapłacić karę umowną? Oto druga część zbioru najważniejszych regulacji i porad dotyczących umów najmu lokali użytkowych.

Czynsz najmu to wynagrodzenie za udostępnienie lokalu. W praktyce określany jest on w odniesieniu do metra kwadratowego najmowanej powierzchni. Czynsz może być oznaczony w pieniądzu albo świadczeniach innego rodzaju (np. świadczenie usług remontowych, księgowych czy marketingowo­‑doradczych na rzecz wynajmującego). Czynsz pieniężny określany jest w złotych, z tym że możliwe jest denominowanie go w walucie obcej. Nie będzie on wtedy ustalony jako np.100 euro, lecz jako np. „420 zł, co na dzień zawarcia umowy odpowiada 100 euro według kursu średniego NBP”. W takich przypadkach zmiany kursu waluty będą przekładać się na wysokość czynszu.
Czynsz najmu może ulegać zmianom, a te najczęściej spowodowane są umowną waloryzacją czynszu lub wypowiedzeniem przez wynajmującego jego dotychczasowej wysokości, zgodnie z art. 6851 k.c. Jeśli najemca chce się ustrzec ryzyka podwyższenia czynszu w drodze wypowiedzenia wynajmującego, jedyną drogą może być zawarcie w umowie wyraźnego postanowienia, na mocy którego strony ustalą zasady zmiany czynszu w drodze waloryzacji, a wynajmujący dodatkowo oświadczy, że ze swego kodeksowego prawa wypowiedzenia czynszu w określonym czasie zobowiązuje się nie skorzystać. W takim przypadku zmiany wysokości czynszu następować będą zgodnie z przyjętymi przez strony zasadami waloryzacji.

Zasady waloryzacji czynszu

Czynsz najmu może być waloryzowany na zasadach i w terminach wskazanych w umowie. Tworząc tzw. klauzulę waloryzacji, trzeba pamiętać, by precyzyjnie podać wskaźniki waloryzacji – najczęściej są to indeksy wzrostu cen konsumpcyjnych, zakres zmian kursu waluty obcej (jeśli czynsz jest w takiej walucie denominowany), czy wreszcie zastrzec, jak często waloryzacja może być dokonywana i na jaki okres obowiązywać (np. zastrzec, że „może ona następować jeden raz w roku kalendarzowym i zwaloryzowany czynsz pobierany będzie przez kolejne 12 miesięcy od dnia waloryzacji”).

Umowa powinna wskazywać termin oraz formę zapłaty czynszu (np. przelew na określony rachunek albo płatność gotówką we wskazanym miejscu w kasie czy do rąk wynajmującego, za pokwitowaniem).

Od czego zależy wysokość czynszu

Wysokość czynszu najmu zależy od lokalizacji i standardu lokalu. Nie oznacza to jednak absolutnej dowolności wynajmującego w kształtowaniu stawek czynszu. Trzeba bowiem pamiętać, że jest grupa przepisów w pewien sposób administracyjnie oddziałujących na wolny rynek, wskazujących np. jakie działania mogą być uznane za uciążliwe warunki umowne czy niedozwolone umowy wiązane. W niektórych przypadkach można więc na drodze sądowo­‑administracyjnej dążyć do obniżenia wysokości czynszu lub rezygnacji z pewnych obowiązków nakładanych na najemcę, korzystając z przepisów o przeciwdziałaniu praktykom monopolistycznym.

Uwaga na opłaty dodatkowe

Zwykle czynsz najmu nie obejmuje opłat dodatkowych i opłat za media – są one w umowie wskazywane odrębnie. W praktyce spotykane są opłaty dodatkowe za korzystanie z części wspólnych budynku i jego otoczenia, za korzystanie przez najemcę lub jego klientów z miejsc parkingowych, czy też za prowadzenie przez wynajmującego wspólnych akcji marketingowych i reklamowych. Wynajmujący może przewidywać opłaty za umieszczenie reklam czy informacji dotyczących najemcy przy wejściu (wystawie) lokalu, ale i w innych częściach nieruchomości.

Należy też doprecyzować zasady wspólnej reklamy i wszelkich akcji marketingowo­‑promocyjnych, ponieważ np. najemcy powierzchni w centrach handlowych zobowiązani są do uczestniczenia w różnych wspólnych akcjach, również tych związanych z reklamą. Trzeba więc uprzednio uzgodnić zasady, częstotliwość i przewidywane koszty tego typu działań, które obciążą najemcę. Uwagi wymaga także doprecyzowanie udziału najemcy w kosztach ulepszania, zmian aranżacji czy rozbudowy np. centrum handlowego. Najemca musi upewnić się, jakie koszty i na jakich zasadach mogą go obciążać.

Ponadto korzystanie z lokalu użytkowego wiąże się z obciążeniem najemcy kosztami mediów – za doprowadzenie wody i odprowadzenie ścieków, za energię elektryczną lub gaz, za usługi telekomunikacyjne, możliwość korzystania z wind, utrzymanie porządku czy wreszcie zapewnienie ochrony. W umowie należy także uregulować kwestie rozliczeń związanych z ubezpieczeniami majątkowymi oraz podatkami od nieruchomości czy opłatami za użytkowanie wieczyste i jasno określić, która ze stron ma obowiązek zapłaty tych należności. Najczęściej rozliczenie kosztów mediów następuje w formie ryczałtu lub według faktycznego zużycia, co zwykle zależy od opomiarowania lokalu. Niejednokrotnie najemca zobowiązany jest do samodzielnego zawarcia umów z dostawcami mediów.

Zapisy nie powinny być nieostre

Wszelkie postanowienia dotyczące opłat dodatkowych powinny pozwolić nie tylko na wskazanie strony, którą dane wydatki obciążają, ale również na określenie ich wysokości. W szczególności należy sprawdzić, czy umowa nie zawiera nieostrych, z pozoru tylko bezpiecznych określeń, np. „najemca ponosi koszty modernizacji otoczenia lokalu proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni lokalu”. Z takiego zapisu nie wynika, jak często można spodziewać się modernizacji, jakie mogą być jej maksymalne koszty, ani nawet czy najemca ma jakikolwiek wpływ na decyzję dotyczącą modernizacji. Może się okazać, że proporcjonalny udział najemcy, wynoszący nawet ułamek procenta, przy częstych i kosztownych zmianach oznacza wydatki rzędu tysięcy złotych. Dodatkowe opłaty wymagają szczególnej uwagi najemcy, ponieważ niejednokrotnie ich suma może być porównywalna z czynszem najmu. Opłaty muszą być jasno wskazane co do rodzaju i co do wysokości. Wszelkie nieostre określenia typu „w szczególności” czy „między innymi”, nie powinny odnosić się do opłat, bo wtedy ich obliczenie, ani nawet oszacowanie, jest po prostu niemożliwe. Te same uwagi dotyczą sprecyzowania udziału najemcy w kosztach akcji marketingowych i reklamowych.

Kary umowne i odsetki

Umowa może przewidywać kary umowne i odsetki na wypadek jej niewykonania lub nienależytego wykonania. Kara umowna, przewidziana w art. 483 k.c., stanowi odszkodowanie umowne, wobec czego przysługuje na zasadzie winy. Od odszkodowania sensu stricto kara umowna różni się tylko tym, że należy się bez względu na wysokość szkody. Wystarczy więc tylko wykazanie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania z przyczyn, za które odpowiada dłużnik – a nie trzeba wykazywać faktycznej wysokości szkody.

Kara umowna w żadnym razie nie może być zastrzeżona na wypadek niewykonania świadczeń pieniężnych, ponieważ w razie zwłoki lub opóźnienia w świadczeniu pieniężnym zastrzega się odsetki. Odsetki mogą być zastrzeżone w wysokości ustawowej lub umownej. Jeśli umowa przewiduje odsetki umowne, należy sprawdzić, w jakiej wysokości zostały zastrzeżone, dokonując stosowanych przeliczeń (zwracając przy tym uwagę na wysokość odsetek i okres naliczania – za dzień czy za miesiąc).

Najemca powinien wnikliwie zbadać umowę i ustalić w jakich przypadkach pojawia się zastrzeżenie kary umownej i jaka jest wysokość kar. Zdarza się, że zastrzegane są one w znaczących kwotach, w porównaniu do wagi ewentualnego naruszenia. Dlatego, albo należy negocjować wysokość ustalonych kar, albo liczyć się z ryzykiem zapłaty kwot określonych w umowie w razie naruszenia jej zapisów.

Agnieszka Grzesiek
radca prawny
Kancelaria Prawa Gospodarczego, www.kpgag.eu

Wiadomości Handlowe, Nr 4 (124) Kwiecień 2013

Dodaj komentarz

0 komentarzy

Zostaw komentarz

Portal Wiadomoscihandlowe.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść komentarzy. Wpisy niezwiązane z tematem, wulgarne, obraźliwe lub naruszające prawo będą usuwane. Zapraszamy zainteresowanych do merytorycznej dyskusji na powyższy temat.