26.10.2018/09:03

Opłaty eksploatacyjne przy wynajmie powierzchni. Na co warto zwrócić uwagę? [PORADNIK]

Opłaty eksploatacyjne to zaraz po czynszu i opłatach za media najważniejszy składnik umowy wynajmu powierzchni handlowej. Szymon Łukasik, dyrektor działu reprezentacji najemców handlowych firmy Cresa w Polsce tłumaczy, na co warto zwrócić uwagę przy negocjacji umów i jakie rozwiązanie prawne korzystne dla własnej firmy przyjąć.

Oprócz czynszu i opłat za media, najemca ponosi dodatkowo opłaty eksploatacyjne. Należą do nich między innymi koszty utrzymania całego obiektu w należytym stanie, jak koszty oświetlenia, sprzątania, odśnieżania, remontów, utrzymania części wspólnych, czy zapewnienia toalet lub innych udogodnień dla klientów.

Opłaty eksploatacyjne są z reguły kosztem niższym niż sam czynsz, ale jednak dość istotnym i zazwyczaj najemca nie ma wpływu na zmiany ich wysokości – warto więc nie tylko przygotować się na nie, ale też twardo negocjować dotyczące ich zapisy umowy najmu.

Sposoby naliczania opłat eksploatacyjnych

W modelach najmu Single Net Lease i Double Net Lease opłaty eksploatacyjne są wliczone w czynsz. W praktyce oznacza to, że najemca uiszcza je w formie ryczałtowej. W takiej sytuacji nie interesuje go ich faktyczna wysokość czy zmiany pojawiające się w trakcie trwania umowy najmu. W modelach tych ryzyko związane z opłatami eksploatacyjnymi ponosi wynajmujący, który oczywiście stosownie podnosi z tego tytułu czynsz. Jednocześnie najemca ponosi ryzyko „przepłacenia”, czyli sytuacji, w której nadwyżka z zapłaconych pieniędzy za koszty eksploatacyjne jest zyskiem wynajmującego.

W praktyce modele Single/Double Net Lease są w Polsce bardzo rzadko spotykane, a podmioty zarządzające galeriami handlowymi godzą się na nie nader niechętnie. Mniejsi najemcy często nie mają możliwości wyboru tych modeli.

Najczęstszym modelem najmu jest Tripple Net Lease, w którym najemca płaci oddzielnie czynsz, opłaty za media i opłaty eksploatacyjne. Nazwy tej używa się także, gdy łączne koszty (wraz z czynszem) rozdzielone są na więcej niż trzy powyższe części, co zdarza się np. w przypadku tzw. opłat marketingowych, które wynajmujący przeznacza na marketing obiektu, płacą w ten sposób za odbywające się w nim wydarzenia okazjonalne lub pośredniczy między najemcą a innymi firmami w dostawie określonych usług.

W toku negocjacji zdarza się też, że strony decydują się na pewne rozwiązania pośrednie. Np. najemca płaci określoną część kosztów, ale do wysokości jakiegoś limitu. Może też np. płacić jedynie część opłat eksploatacyjnych, a pozostałe usługi zapewniać sobie we własnym zakresie. Takie rozwiązanie najczęściej dotyczy kosztów marketingu – niektórzy najemcy strategiczni mają tak silnie rozwinięty własny marketing, że odmawiają dodatkowego płacenia z tego tytułu wynajmującemu.

Dodaj komentarz

0 komentarzy

Zostaw komentarz

Portal Wiadomoscihandlowe.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść komentarzy. Wpisy niezwiązane z tematem, wulgarne, obraźliwe lub naruszające prawo będą usuwane. Zapraszamy zainteresowanych do merytorycznej dyskusji na powyższy temat.