Nie każdy najemca może wypowiedzieć umowę najmu [PORADNIK]
Gdy najemca lub właściciel wynajmowanego lokalu decyduje się rozstrzygnąć spór na drodze sądowej, okazuje się często, że pozycja tego drugiego jest silniejsza. Aby do tego nie dopuścić, negocjując umowę najmu, najemca powinien skupić się na zapisach dotyczących jej wypowiedzenia.
Istnieją dwie podstawowe możliwości rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego. Tego kluczowego wyboru dokonuje się na etapie ustalania warunków umowy. Gdy wynajem zawierany jest na czas nieokreślony, można zrezygnować w dowolnej chwili, na warunkach określonych w umowie lub w Kodeksie cywilnym. Z kolei wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony jest możliwe tylko w sytuacji, gdy przewidziano taką możliwość w umowie.
Umowa na czas nieokreślony
Jeśli jedna ze stron zdecyduje się wypowiedzieć umowę najmu, powinna to zrobić poprzez dostarczenie pisemnego oświadczenia drugiej stronie. Umowa przestaje obowiązywać po upływie okresu wypowiedzenia, którego długość została określona w umowie. W przypadku braku zapisu określającego ten okres strony obowiązują ustawowe terminy wypowiedzenia z art. 673 §2 Kodeksu cywilnego. Zależą one od częstotliwości regulowania czynszu i wynoszą:
- trzy miesiące naprzód, jeśli czynsz jest płatny rzadziej niż co miesiąc,
- miesiąc naprzód, w przypadku comiesięcznego czynszu,
- na trzy dni naprzód, gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu niż miesiąc,
- na jeden dzień naprzód, jeśli najem jest dzienny.
Modyfikacje tylko na korzyść najemcy
W treści umowy najmu na czas nieokreślony obie strony mogą modyfikować zarówno okresy wypowiedzenia, jak i zasady liczenia tych okresów, ale tylko w jedną stronę.
– Ustawowe terminy wypowiedzenia mają przede wszystkim chronić najemcę. W związku z tym wszelkie postanowienia, które zmieniają reguły wypowiedzenia umowy najmu na niekorzyść najemcy, np. skracają okresy wypowiedzenia, będą nieważne. Modyfikacje możliwe są wyłącznie na korzyść najemcy, a dowolność wprowadzonych zmian dotyczy tylko okresów i zasad dotyczących wynajmującego. Dopuszczalne będzie skrócenie okresu wypowiedzenia w przypadku, gdy oświadczenie o wypowiedzeniu składa najemca, zaś w przypadku złożenia go przez właściciela lokalu – nie – komentuje adwokat Iwo Klisz z wrocławskiej kancelarii adwokackiej Klisz i Wspólnicy.
Umowa najmu na czas określony
Zgodnie z art. 673 §3 Kodeksu cywilnego umowa najmu zawarta na czas określony może być wypowiedziana tylko w określonych w niej przypadkach. Inaczej wypowiedzenie jest nieskuteczne. Obie strony mogą jednak ustalać dowolnie powody uzasadniające rozwiązanie umowy. – Przykładowo może to być ze strony właściciela potrzeba wykonania kompleksowego remontu, zaś w przypadku najemcy zakończenie działalności gospodarczej potwierdzone wykreśleniem z KRS. Ważność wypowiedzenia umowy zawartej na czas określony będzie zależeć od prawdziwości wskazanych przyczyn, które powinny znaleźć się w oświadczeniu strony rozwiązującej umowę – mówi Iwo Klisz.
7 komentarzy
-
02.05.2021
Czy mogę liczyć na odpowiedż do mego komentarza " Rom"
Zresztą ten sam temat opisał "Aldek" -
02.05.2021
Czy Urząd Miasta w Choszcznie moze żądać od lokatorów -najemców lokali mieszkanych ,komunalnych,posiadających umowy z lat osiemdziesiątych,na czas nieokreślony,złożenia deklaracji o dochodach z trzech miesiecy.
-
01.05.2021
Mam zawartą w 1974 r. umowę najmu na czas nieokreślony/bez zaległości z tyt. czynszu/ .Kilka dni temu dostałem pismo z Gminy zobowiązujące mnie do poddania się weryfikacji dochodów z okresu trzech miesięcy /deklaracja/Pani w urzędzie oświadczyła ,że nowelizacja ustawy z dnia 20.04.2019 zobowiązuje ich do takich działań.
-
06.04.2021
Co w sytuacji, kiedy najemca poinformował mnie, że mieszka do końca miesiąca i nie zachował formy pisemnej przy wypowiedzeniu, jak też miesięcznego okresu wypowiedzenia. Wpiera mi, że na początku miesiąca mówił mi o tym, że za drogo, ale to nieprawda, nie mam niestety żadnego świadka. W umowie najmu okazjonalnego jest zapis, że wszystko ma być w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Takiego dokumentu nie otrzymałem. Powinien dodatkowo zapłacić mi za miesiąc wypowiedzenia oraz wyremontować mieszkanie i oddać w stanie, w jakim je odebrał. Wyprowadził się, nie podał adresu, nie oddał kluczy. Mieszkanie wygląda jak po tornado, koszt remontu ok 6.000 zł. Wszystko do roboty, przed jego wprowadzką mieszkanie świeżo wykończone. Co mam teraz zrobić, podobno sprawa w sądzie będzie trwała ok 2,5 roku, ale on nic na siebie nie ma i jest nieściągalny. Czy mam remontować ten lokal i przedstawić mu fakturę do zapłaty, czy mogę pomijając sąd załatwić to przez komornika? Najgorszy kawałek chleba ten wynajem.
-
29.09.2020
Witam, mój problem z właścicielem domu polega na tym iż notorycznie kontroluje stan domu, co 2 tygodnie ponadto wchodzi na posesję i robi co chcę, mam groźnego psa o czym właściciel wie a jednak prowokuje a na dodatek manipuluje kwotami kaucji czy innych opłat. Jest to nie wygodne dla nas, umowa najmu jest zawarta na papierze z kwotami i warunkami, co mamy zrobić?
-
06.05.2019
Maja dosyć szeroki wachlarz z tego co widzę, bo prawo gospodarcze, spadkowe, pracy, autorskie itp.
-
04.05.2019
o to znam Iwo Klisza. Jakbym miał jaiś problem, to pewnie do nich bym się zgłosił, bo w sumie we Wrocku to o innych nie słyszałem :P
6