28.06.2018/09:33

Nie każdy najemca może wypowiedzieć umowę najmu [PORADNIK]

Gdy najemca lub właściciel wynajmowanego lokalu decyduje się rozstrzygnąć spór na drodze sądowej, okazuje się często, że pozycja tego drugiego jest silniejsza. Aby do tego nie dopuścić, negocjując umowę najmu, najemca powinien skupić się na zapisach dotyczących jej wypowiedzenia.

Istnieją dwie podstawowe możliwości rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego. Tego kluczowego wyboru dokonuje się na etapie ustalania warunków umowy. Gdy wynajem zawierany jest na czas nieokreślony, można zrezygnować w dowolnej chwili, na warunkach określonych w umowie lub w Kodeksie cywilnym. Z kolei wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony jest możliwe tylko w sytuacji, gdy przewidziano taką możliwość w umowie.

Umowa na czas nieokreślony

Jeśli jedna ze stron zdecyduje się wypowiedzieć umowę najmu, powinna to zrobić poprzez dostarczenie pisemnego oświadczenia drugiej stronie. Umowa przestaje obowiązywać po upływie okresu wypowiedzenia, którego długość została określona w umowie. W przypadku braku zapisu określającego ten okres strony obowiązują ustawowe terminy wypowiedzenia z art. 673 §2 Kodeksu cywilnego. Zależą one od częstotliwości regulowania czynszu i wynoszą:
- trzy miesiące naprzód, jeśli czynsz jest płatny rzadziej niż co miesiąc,
- miesiąc naprzód, w przypadku comiesięcznego czynszu,
- na trzy dni naprzód, gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu niż miesiąc,
- na jeden dzień naprzód, jeśli najem jest dzienny.

Modyfikacje tylko na korzyść najemcy

W treści umowy najmu na czas nieokreślony obie strony mogą modyfikować zarówno okresy wypowiedzenia, jak i zasady liczenia tych okresów, ale tylko w jedną stronę.

– Ustawowe terminy wypowiedzenia mają przede wszystkim chronić najemcę. W związku z tym wszelkie postanowienia, które zmieniają reguły wypowiedzenia umowy najmu na niekorzyść najemcy, np. skracają okresy wypowiedzenia, będą nieważne. Modyfikacje możliwe są wyłącznie na korzyść najemcy, a dowolność wprowadzonych zmian dotyczy tylko okresów i zasad dotyczących wynajmującego. Dopuszczalne będzie skrócenie okresu wypowiedzenia w przypadku, gdy oświadczenie o wypowiedzeniu składa najemca, zaś w przypadku złożenia go przez właściciela lokalu – nie – komentuje adwokat Iwo Klisz z wrocławskiej kancelarii adwokackiej Klisz i Wspólnicy.

Umowa najmu na czas określony

Zgodnie z art. 673 §3 Kodeksu cywilnego umowa najmu zawarta na czas określony może być wypowiedziana tylko w określonych w niej przypadkach. Inaczej wypowiedzenie jest nieskuteczne. Obie strony mogą jednak ustalać dowolnie powody uzasadniające rozwiązanie umowy. – Przykładowo może to być ze strony właściciela potrzeba wykonania kompleksowego remontu, zaś w przypadku najemcy zakończenie działalności gospodarczej potwierdzone wykreśleniem z KRS. Ważność wypowiedzenia umowy zawartej na czas określony będzie zależeć od prawdziwości wskazanych przyczyn, które powinny znaleźć się w oświadczeniu strony rozwiązującej umowę – mówi Iwo Klisz.

Dodaj komentarz

2 komentarze

  • Dukar 06.05.2019

    Maja dosyć szeroki wachlarz z tego co widzę, bo prawo gospodarcze, spadkowe, pracy, autorskie itp.

  • juki 04.05.2019

    o to znam Iwo Klisza. Jakbym miał jaiś problem, to pewnie do nich bym się zgłosił, bo w sumie we Wrocku to o innych nie słyszałem :P

Zostaw komentarz

Portal Wiadomoscihandlowe.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść komentarzy. Wpisy niezwiązane z tematem, wulgarne, obraźliwe lub naruszające prawo będą usuwane. Zapraszamy zainteresowanych do merytorycznej dyskusji na powyższy temat.