27.01.2021/13:25

Opłaty eksploatacyjne za okresy lockdownu. Na kogo spadnie ten ciężar? [KOMENTARZ]

Nierealne terminy

Te, już konfliktogenne, procedury dodatkowo komplikuje art. 15ze ust. 1 tzw. Tarczy Antykryzysowej, przewidujący, że w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw., wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu powierzchni handlowej.

W praktyce oznacza to, że jeżeli któryś najemca korzysta z możliwości czasowego wygaszenia umowy najmu, składając po jednym, dwóch lub nawet trzech locdownach oferty przedłużenia najmu o 6 miesięcy, wówczas właściciel nie może pobierać od niego opłat na fundusz administracyjny za te okresy. Nie może też rozliczać opłat najemcy na ten cel z rzeczywiście poniesionymi w tym okresie kosztami.

Fundusze administracyjne z deficytami

Tymczasem, z pierwszych informacji wynika, że miesięczne opłaty dokonywane przez najemców w 2020 roku pokryją jedynie ok. 60-70 proc. kosztów administracyjnych centrów handlowych. W funduszach administracyjnych pojawią się więc spore, 30-40 proc. deficyty. Wpływy z opłat eksploatacyjnych od najemców istotnie bowiem spadły. Było to wynikiem nie tylko wygaszania umów najmu, ale także dość powszechnej akcji ich aneksowania po pierwszym lockdownie. Z drugiej strony, duża część kosztów funduszu administracyjnego - podatki, składki ubezpieczeniowe, ochrona czy ogrzewanie - ma charakter stały i centra handlowe nie mają możliwości ich uniknięcia.

W tych warunkach, rozliczenie opłat eksploatacyjnych za 2020 rok będzie najprawdopodobniej operacją nie tylko skomplikowaną, ale i nerwową. Centra mają bowiem możliwość obciążenia deficytem małych najemców w dużo większym stopniu niż najemców kluczowych i nie ulega wątpliwości, że będą chciały z tej możliwości skorzystać. Oznacza to, najemcy „standardowi” mogą spodziewać się wezwań do dokonania dodatkowych opłat, w wysokości ok. 50 proc. tego, co już wynajmującemu w trakcie 2020 roku zapłacili tytułem opłat eksploatacyjnych.

Dla sklepu o powierzchni 200 m.kw. kwota ta może przekroczyć nawet 10.000 euro. Dodatkowe komplikacje wynikać będą z ustawowego wygaszenia części umów najmu. Rozliczając poszczególnych najemców, wynajmujący zmuszeni będą wyłączyć te okresy 2020 roku, w których umowy najmu nie obowiązywały. Stwierdzenie to, wyglądające dość oczywiście w edytorze tekstu, w arkuszu kalkulacyjnym jest jednak o wiele bardziej skomplikowane. Podczas rozliczeń trzeba będzie bowiem wyodrębnić dodatkową grupę tych najemców, którzy skorzystali ze zwolnienia i pominąć koszty administracyjne, które wynajmujący ponosił w okresie, kiedy ich umowy były czasowo wygaszone. 

Ponieważ wyrównanie deficytu może zaważyć na płynności finansowej wynajmujących, a z drugiej pogorszyć trudną sytuację najemców, proces rozliczenia opłat eksploatacyjnych i ewentualnych negocjacji kwot należy przeprowadzić umiejętnie. Jak będący na granicy wytrzymałości finansowej najemcy zareagują na wezwanie właścicieli centrów handlowych do dodatkowych opłat za prąd, ochronę i śmieci za 2020 rok? Tego można się tylko domyślać. Z pewnością część najemców będzie dążyć do podważenia zasadności i wysokości dopłat.

Umowy najmu przewidują z reguły możliwość dokonania przez najemców audytu kosztów ponoszonych przez wynajmującego z funduszu administracyjnego. Inni zwrócą się do wynajmujących o anulowanie dopłat wskazując na już fatalną sytuację finansową. Jeszcze inni wytoczą coraz bardziej ostatnio popularne powództwa o obniżenie czynszu i opłat eksploatacyjnych w oparciu o tzw. klauzulę rebus sic stantibus, albo poszukają ochrony przed wierzycielami w przepisach prawa restrukturyzacyjnego. Tylko nieliczni zapłacą.
 

Dodaj komentarz

0 komentarzy

Zostaw komentarz

Portal Wiadomoscihandlowe.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść komentarzy. Wpisy niezwiązane z tematem, wulgarne, obraźliwe lub naruszające prawo będą usuwane. Zapraszamy zainteresowanych do merytorycznej dyskusji na powyższy temat.
zobacz także