Umowy najmu lokali po koronawirusie. Albo renegocjacje, albo ścieżka sądowa

Decyzją rządu od 14 marca obowiązują duże ograniczenia w działalności centrów i galerii handlowych, w których czynne pozostają wyłącznie apteki, sklepy spożywcze, drogerie i pralnie. Rozporządzenie Ministra Zdrowia wprowadziło też zakaz prowadzenia działalności usługowej, z wyłączeniem takich usług jak: medyczne, bankowe, ubezpieczeniowe, pocztowe, pralnicze lub gastronomiczne (tylko przygotowanie i dostarczanie żywności). Handel to jedna z gałęzi gospodarki najbardziej dotkniętych obecnym kryzysem, obok m.in. turystyki, hotelarstwa, branży eventowej i odzieżowej, kin i teatrów, salonów kosmetycznych, fryzjerów i innej działalności usługowej. Sprawę umów najmu w sklepach wielkopowierzchniowych reguluje art. 15ze ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych z dnia 2 marca 2020 roku, natomiast we wszystkich pozostałych przypadkach zastosowanie mają przepisy prawa ogólnego.

– Wielu przedsiębiorców nie może normalnie prowadzić działalności i nie osiąga z niej przychodów ze względu na obostrzenia i zakazy wprowadzone przez władze na czas walki z pandemią. Dla tej grupy firm wywiązanie się z umów najmu lokali i opłacanie czynszu w pełnej wysokości groziłoby rażącą stratą i wiązałoby się z dużymi trudnościami. Dlatego też przedsiębiorcy prowadzą negocjacje z wynajmującymi. W przypadku braku porozumienia najemca prowadzący działalność szczególnie podatną na obecny kryzys może wystąpić do sądu z powództwem przeciw wynajmującemu z tzw. klauzuli rebus sic stantibus, domagając się zmiany wysokości czynszu w okresie trwającej pandemii – mówi agencji Newseria Biznes Łukasz Pogonowski, radca prawny i wykładowca Wyższej Szkoły Bankowej we Wrocławiu.

Art. 357 indeks 1 Kodeksu cywilnego, czyli właśnie tzw. klauzula rebus sic stantibus, to w polskim prawie po prostu klauzula nadzwyczajnej zmiany okoliczności. Oznacza, że w nadzwyczajnej sytuacji – której żadna ze stron nie była w stanie przewidzieć – umowę można sądownie zmienić lub rozwiązać na wniosek strony, dla której spełnienie świadczenia wiązałoby się z dużymi trudnościami i groziło rażącą stratą.