06.10.2020/16:52

Najemcy na potęgę negocjują z galeriami zmianę warunków umów najmu. Czy pandemia zmieni model czynszowy na rynku nieruchomości?

Wszystko wskazuje na to, że pandemia zostanie z nami na dłużej. Sytuacja zmusiła wszystkich do przeorganizowania swojego biznesu. W bardzo trudnej sytuacji znaleźli się najemcy i wynajmujący powierzchnię w obiektach handlowych. Po pierwsze były one długo zamknięte, a z drugiej strony nawet po ich otwarciu klienci nie ruszyli tłumnie na zaległe zakupy. O to jak wyglądają w tej chwili relacje najemców i wynajmujących zapytaliśmy ekspertkę - Igę Piotrowską, Senior Associate z Kancelarii prawnej Penteris.

Według danych Polskiej Rady Centrów Handlowych odwiedzalność w centrach handlowych, choć nadal niższa niż, w porównywalnym okresie 2019 roku, nie jest najgorsza. Pomimo niesprzyjających okoliczności pozostaje na poziomie 72-89 proc. w zależności od typu i rozmiaru oraz lokalizacji obiektu.

– Powrót klientów jest bardziej zauważalny w małych i średnich parkach handlowych. Powyższy wynik pokazuje, że czas zamknięcia sklepów stacjonarnych w okresie wiosennym tego roku nie spowodował wyparcia tradycyjnego handlu na rzecz internetu, choć zapewne jakaś część sprzedaży towarów i usług się do niego przeniosła – mówi Iga Piotrowska.

Najważniejszym aspektem ponownego otwarcia sklepów w obiektach handlowych stała się renegocjacja warunków najmu – przede wszystkim wysokość czynszu i wielkość powierzchni.

– Dla najemców w obiektach o powierzchni handlowej wynoszącej co najmniej 2000 mkw. upłynął już czas na składanie oświadczeń, co do przedłużenia okresu najmu, skutkujących zwolnieniem z opłat za okres objęty zamknięciem sklepów, na zasadach przewidzianych w przepisach tzw. tarczy antykryzysowej. Najemcy z reguły oceniają przepisy tej ustawy jako pomoc krótkoterminową, często niewystarczającą dla pokonania kryzysu w ich branży i zmuszeni są do dalszych negocjacji warunków najmu. W przypadku centrów handlowych dotyczy to w szczególności branży rozrywkowej, np. kin i sal zabaw, gdzie odwiedzalność pozostaje na szczególnie niskim poziomie. Dodatkowo, ci najemcy, którzy nie zostali objęci możliwością zwolnienia z opłat najmu na podstawie przepisów, a także ponieśli znaczące straty w okresie zamknięcia sklepów w centrach handlowych, zmuszeni byli podjąć rozmowy z wynajmującymi we własnym zakresie – tłumaczy Iga Piotrowska z Kancelarii Penteris.

Ekspertka podkreśliła, że elastyczność i koncyliacyjne podejście do sprawy ma kluczowe znaczenie. Najemcy o silnej pozycji rynkowej, zajmujący duże powierzchnie jak i ci, z którymi prowadzone są rozmowy o przedłużeniu umów najmu, z pewnością mogą liczyć na większą przychylność wynajmujących. Z wypowiedzi przedstawicieli stron wynika, że proces prowadzenia takich rozmów powoli dobiega końca. Do tego dochodzą spory sądowe. Obie strony powołują się na klauzulę rebus sic stantibus. Najemy żądają zmiany warunków obowiązującej umowy najmu, a nawet jej rozwiązania. Wynajmujących z kolei domagają się zapłaty zaległego czynszu lub też wykonywania umowy najmu przez najemców, których lokale nie zostały ponownie otwarte. Część powództw to element strategii negocjacyjnej: w każdym razie na ich rozstrzygnięcia z pewnością jeszcze poczekamy.

– Moim zdaniem wygrani to na pewno ci wynajmujący i najemcy, którym udało się dojść do porozumienia uwzględniającego interesy obydwu stron. W przeciwnym razie temat dalszych wniosków najemców o zmiany warunków umowy szybko wróci w postaci kolejnych prób renegocjacji, a ostatecznie ich zmiany na drodze sądowej. W końcowym rozrachunku kompromis, który pozwoli najemcy przetrwać ten trudny okres, opłaci się wynajmującemu bardziej niż pustostany i dochodzenie zapłaty z majątku upadłego najemcy – podkreśla Iga Piotrowska

W przypadkach obowiązujących umów najmu wielu najemców przy najbliżej okazji, np. negocjacji warunków przedłużenia umowy, będzie poruszała tematy dotyczące elastycznego okresu najmu, czy też wprowadzania break option. W ostatnim czasie głośno było również o postulowanej przez grupę najemców zmianie modelu czynszowego, który miałby być płatny wyłącznie w formie określonej wartości procentowanej od uzyskanego obrotu.

– Z uwagi na swoje zobowiązania względem banku, wynajmujący przy tego typu oczekiwaniach najemców mają często związane ręce. Ponadto najemcy zwracają uwagę na potrzebę doprecyzowania definicji zdarzenia siły wyższej. Co więcej chcą z góry regulować skutki wpływu wystąpienia takiego zdarzenia na ich działalność prowadzoną w lokalu – dodaje ekspertka

Sklepy, które działały na dużych powierzchniach podjęły w wielu przypadkach decyzję o przeformatowaniu i zmianie wielkości powierzchni. Bardzo możliwe, że taki zapis w umowach najmu będzie znakiem czasu. Oprócz tego dyskusjom poddano również kwestie dotyczące długoterminowego okresu najmu.
 
– Najemcy oczekują krótszych okresów najmu z opcją ich przedłużenia przez najemcę. Wynajmujący natomiast będą wnikliwiej analizować kondycję finansową potencjalnych najemców i ich poziom odporności na potencjalny kryzys, co z pewnością uderzy w indywidualnych przedsiębiorców prowadzących sprzedaż na niewielką skalę – mówi Iga Piotrowska, Senior Associate z Kancelarii prawnej Penteris.

Dzisiejsza działalność obiektów handlowych z pewnością różni się od tej z początku roku i choć poradziły sobie one niezwykle sprawnie i szybko dostosowały się do nowych wymogów, to jednak nie koniec wyzwań i problemów, jakie przed nimi stoją.

– Obecnie szczególnie podkreśla się wagę zapewnienia bezpieczeństwa i higienicznych warunków dla użytkowników obiektów handlowych, a jednocześnie zwraca się uwagę na szukanie oszczędności przy ich eksploatacji. To również może być dobry czas na rozwój innowacyjnych rozwiązań dla takich obiektów – dodaje Piotrowska

Jednym głosem wynajmujący jak i najemcy widzą szansę na poprawę sytuacji w przywróceniu niedziel handlowych. Wskazuje się także konieczność odgórnej regulacji konsekwencji braku stosowania się klientów do obowiązku noszenia środków ochrony.

Dodaj komentarz

3 komentarze

  • Artur 07.10.2020

    Ciekawe, wyważone, ze zrozumieniem złożoności tematu. Co niekoniecznie jest na rynku standardem...

  • Marysia 07.10.2020

    Bardzo ciekawy artykuł - jasno, (nie)krótki i na temat. Więcej takich!

  • Nick 06.10.2020

    Wynajmujący nie rozumieją, że jeżeli udupią franczyzobiorców to właściciele marek ich nie zastąpią i galerie w dużej mierze stracą najemców. Nie wiem, jak opłaca się sieciom wysyłać 10 sztuk odzieży zakupionej w sieci, gdy klienci zwracają w sklepie stacjonarnym 9?
    Kina leżą, gastronomia też. W moich galeriach jest tragicznie. Ludzie nawet jak przychodzą do galerii robią zakupy na spożywce i uciekają. W moich sklepach z odzieżą frekwencja spadła dramatycznie. Zaraz wzrosną koszty zatrudnienia. Początkowo nie spałam, teraz już nie mam sił nawet na bezsenność. Przegrałam, zbankrutuję. Czy o to chodziło Paniom z A.s, A.m, E.p i N.e? Wiadomości Handlowe często zapraszają te osoby pokazujące prężnie muskuły. Śmiało, ilu przedsiębiorców przez was strzeli sobie w łeb?

Zostaw komentarz

Portal Wiadomoscihandlowe.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść komentarzy. Wpisy niezwiązane z tematem, wulgarne, obraźliwe lub naruszające prawo będą usuwane. Zapraszamy zainteresowanych do merytorycznej dyskusji na powyższy temat.
zobacz także