Nadciąga renesans warszawskich ulic handlowych?

Badania wykonane zostały w połowie 2020 r. i objęły siedem centralnych dzielnic Warszawy: Śródmieście, Mokotów, Ochotę, Wolę, Żoliborz, Pragę Północ i Pragę Południe. Na potrzeby niniejszego raportu wyodrębniono 32 ciągi handlowe, przy których znajduje się łącznie ok. 3 150 sklepów, punktów usługowych i gastronomicznych. Zebrane dane poddano analizie, a jej wyniki porównano z danymi uzyskanymi w poprzednim badaniu, przeprowadzonym w czerwcu 2019 r.

Jakie są kluczowe wnioski z badania? Przede wszystkim spadek łącznej liczby wakatów w I poł. 2020 r., a co za tym idzie średniego współczynnika pustostanów, o ponad 2 p.p; zasoby wolnej powierzchni zmniejszyły się przy 18 ulicach, nie zmieniły się przy 2, a wzrosły przy 12. Jednak w III kw. br. wakaty ponownie zaczęły rosnąć.

Największy spadek pustostanów odnotowano w I poł. 2020 r. w Śródmieściu, przy najbardziej atrakcyjnych ulicach handlowych, takich jak: Pl. Trzech Krzyży, Krakowskie Przedmieście, Nowogrodzka, Chmielna czy Foksal.

W okresie I poł. 2019 - I poł. 2020 najwięcej lokali wynajęto przy ulicach: Chmielna, Krakowskie Przedmieście, Marszałkowska, Grzybowska i Żelazna.

Na koniec czerwca 2020 r. wolnych było ok. 230 lokali o łącznej powierzchni ok. 2 500 mkw., z czego ok. 90 dostępnych jest na rynku od ponad roku; większość to lokale małe (poniżej 100 mkw.).

Najwyższe czynsze ofertowe zanotowane zostały przy Pl. Trzech Krzyży (350 zł/mkw./miesiąc), Chmielnej (305 zł/mkw./miesiąc), Mokotowskiej (215 zł/mkw./miesiąc), Nowym Świecie i Al. Jerozolimskich (200 zł/mkw./miesiąc).

Najwięcej nowych wolnych lokali pojawiło się przy Al. Jana Pawła II, na Marszałkowskiej i Targowej.

Nowe powierzchnie do wynajęcia to głównie lokale po najemcach z sektorów: gastronomia (28 proc.), usługi (26 proc.) i moda (15 proc.).

Ulice typowo gastronomiczne takie, jak Francuska, Świętokrzyska, Rynek Starego Miasta/Freta czy Nowy Świat w I poł. 2020 r. zachowały status quo w zakresie pustostanów. Natomiast III kwartał br. przyniósł mocne sygnały odwrócenia się trendu na rosnący. – Z dnia na dzień obserwujemy pojawianie się nowych pustostanów, szczególnie w przypadku lokali gastronomicznych – zwracają uwagę eksperci Colliers International.

Wskazują oni również, że porównując czerwiec 2020 z analogicznym okresem roku ubiegłego, nie zaobserwowano znaczącego spadku stawek czynszowych za lokale użytkowe przy ulicach handlowych. Widoczne są jednak różnice w oczekiwaniach właścicieli lokali i potencjalnych najemców, stawki transakcyjne są zwykle o 20-25% niższe od ofertowych.

Najwyższe stawki ofertowe obowiązują tradycyjnie w Śródmieściu, jednak ich zróżnicowanie jest duże w zależności od jakości lokalu. Pozycję najdroższej ulicy handlowej, „polskiego Causeway Bay Hongkong czy 5th Avenue Nowy York” zajął w tegorocznym badaniu Pl. Trzech Krzyży. Najwyższe średnie stawki z ofert dostępnych na rynku zanotowane zostały przy Chmielnej, Mokotowskiej, Nowym Świecie, Al. Jerozolimskich i Marszałkowskiej. Poza ścisłym centrum najwyższe średnie stawki ofertowe są przy Al. Jana Pawła II i Targowej.

Czy zatem faktycznie czeka nas zapowiadany w mediach renesans ulic handlowych? Twierdzenie to wydaje się dziś przedwczesne i zbyt ogólne. Pandemia COVID-19 zmieniła  wiele w zwyczajach i zachowaniach konsumentów, jeszcze przez długi czas żyć będziemy bardziej „lokalnie” niż dotychczas tj. robić zakupy, spotykać się ze znajomymi, załatwiać sprawy i odpoczywać blisko swojego miejsca zamieszkania. Pozwala to przypuszczać, że na rozwój liczyć mogą przede wszystkim ulice będące arteriami komunikacyjnymi dużych kompleksów mieszkalnych, z intensywnym ruchem pieszym i komunikacją publiczną. To tam w pierwszej kolejności obserwować będziemy renesans warszawskich ulic handlowych.