Rośnie zapotrzebowanie na miejskie magazyny. Ich podaż sięga 1,6 mln mkw.

W ciągu dekady zasoby magazynowe w Polsce urosły ponad trzykrotnie - z 6,3 mln mkw. pod koniec 2010 roku do prawie 21 mln mkw. w 2020. Ten dynamicznie rozwijający się sektor nieruchomości wykazuje oznaki dojrzałości. Świadczą o tym m.in. nowe formaty pojawiające się szczególnie w największych aglomeracjach. Przykładem jest segment magazynów miejskich, który wspólnie analizują JLL i SEGRO w raporcie „Logistics Avenue: logistyka miejska w Polsce”.

Magazyny miejskie cieszą się w Polsce coraz większym zainteresowaniem ze strony klientów. Ostatnie lata przyniosły zdecydowany wzrost nowych inwestycji w tym formacie, zaś w portfelu SEGRO takie projekty stanowią aż 67% całkowitej wartości. Rozwój logistyki miejskiej to efekt m.in. rosnącej populacji w aglomeracjach, rozwoju branży e-commerce i trendu same day delivery, czyli dostawy tego samego dnia - jak również transformacji łańcuchów dostaw - mówi Bożena Krawczyk, dyrektor Inwestycyjna SEGRO na Europę Centralną.

Miejskie zasoby logistyczne są z założenia zlokalizowane w granicach miast. Jednak nie jest to w pełni wyczerpująca definicja.

- Do niedawna większość magazynów miejskich w Polsce była projektowana jako standardowe obiekty typu "big-box", które niekoniecznie są bezpośrednio związane z obsługą logistyczną miasta. Jednak zasoby magazynowe w granicach miast obejmują również szereg alternatywnych formatów typu mixed-use z dominującą funkcją magazynową. Dlatego też, w celu trafnej klasyfikacji, uwzględnić należy nie tylko kryteria geograficzne, ale także funkcjonalne i techniczne - mówi Tomasz Mika, dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych, JLL.

Ważne zatem są rodzaje operacji wykonywanych w takich magazynach, które zwykle są wykorzystywane do sortowania i dystrybucji.

- W wielu przypadkach, zwłaszcza w odniesieniu do największych sieci handlowych, miejska przestrzeń magazynowa stanowi uzupełnienie znacznie bardziej złożonych łańcuchów logistycznych, obsługując w wybranym mieście dostawy tzw. ostatniej mili. Znajduje to odzwierciedlenie w mniejszych rozmiarach pojedynczych modułów. Dla przykładu, w Warszawie średnia wielkość nowych transakcji od 2018 roku wynosiła ok. 2000 mkw., w porównaniu do 6000 mkw. w lokalizacjach podmiejskich - mówi Maciej Kotowski, analityk Rynku, JLL.

Inne cechy miejskiego magazynu to zdecydowanie większy udział nowoczesnej powierzchni biurowej (do 20-30% GLA), dedykowane miejsca parkingowe, a także coraz powszechniej stosowane rozwiązania z obszaru zrównoważonego rozwoju i placemakingu.

- Rynek logistyki miejskiej jest zdominowany przez najemców z sektorów logistyki, sprzedaży detalicznej i branż pokrewnych, takich jak FMCG, żywność i elektronika. Niemniej jednak, firmy produkcyjne, starając się korzystać z bliskości obszarów miejskich i szerszego dostępu do wykwalifikowanej siły roboczej, również generują znaczącą część popytu - mówi Waldemar Witczak, dyrektor Regionalny SEGRO.

Rosnąca siła nabywcza, wzrost handlu online, napędzają popyt ze strony firm kurierskich. Wcześniej ich obserwowany model ekspansji polegał głównie na budowie własnych obiektów w celu wypełniania luk w globalnych łańcuchach dostaw. Dziś, równolegle z ogromnym wzrostem liczby paczek do dostarczenia, firmy te coraz częściej preferują wynajem powierzchni magazynowej.

Największy (40%) udział miejskich magazynów ma Warszawa. Drugie miejsce zajmuje Górny Śląsk, który zyskuje dzięki rozwiniętej infrastrukturze drogowej w pobliżu głównych obszarów miejskich. Trzecim co do wielkości rynkiem jest Łódź, co można przypisać wielkości aglomeracji, historycznemu rozwojowi i przemysłowemu charakterowi miasta.

Historycznie wskaźnik pustostanów w parkach zaliczanych do logistyki miejskiej podlegał znacznym zmianom - od 0% do 22%, co można tłumaczyć stosunkowo niewielką podażą (bazą). Jednak całkowita powierzchnia niewynajęta rzadko przekraczała 200 000 mkw. Przykładowo, w grudniu 2020 r. wynosiła ona 230 000 mkw., co stanowiło około 9% zasobów.