24.02.2021/19:55

Rośnie zapotrzebowanie na miejskie magazyny. Ich podaż sięga 1,6 mln mkw.

Największy udział miejskich magazynów ma Warszawa, drugie miejsce zajmuje Górny Śląsk, trzecim co do wielkości rynkiem jest Łódź. Do wzrostu zapotrzebowania na magazynu w miastach przyczynia skę rozwój e-commerce i przyspieszający proces urbanizacji.

W ciągu dekady zasoby magazynowe w Polsce urosły ponad trzykrotnie - z 6,3 mln mkw. pod koniec 2010 roku do prawie 21 mln mkw. w 2020. Ten dynamicznie rozwijający się sektor nieruchomości wykazuje oznaki dojrzałości. Świadczą o tym m.in. nowe formaty pojawiające się szczególnie w największych aglomeracjach. Przykładem jest segment magazynów miejskich, który wspólnie analizują JLL i SEGRO w raporcie „Logistics Avenue: logistyka miejska w Polsce”.

Magazyny miejskie cieszą się w Polsce coraz większym zainteresowaniem ze strony klientów. Ostatnie lata przyniosły zdecydowany wzrost nowych inwestycji w tym formacie, zaś w portfelu SEGRO takie projekty stanowią aż 67% całkowitej wartości. Rozwój logistyki miejskiej to efekt m.in. rosnącej populacji w aglomeracjach, rozwoju branży e-commerce i trendu same day delivery, czyli dostawy tego samego dnia - jak również transformacji łańcuchów dostaw - mówi Bożena Krawczyk, dyrektor Inwestycyjna SEGRO na Europę Centralną.

Miejskie zasoby logistyczne są z założenia zlokalizowane w granicach miast. Jednak nie jest to w pełni wyczerpująca definicja.

- Do niedawna większość magazynów miejskich w Polsce była projektowana jako standardowe obiekty typu "big-box", które niekoniecznie są bezpośrednio związane z obsługą logistyczną miasta. Jednak zasoby magazynowe w granicach miast obejmują również szereg alternatywnych formatów typu mixed-use z dominującą funkcją magazynową. Dlatego też, w celu trafnej klasyfikacji, uwzględnić należy nie tylko kryteria geograficzne, ale także funkcjonalne i techniczne - mówi Tomasz Mika, dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych, JLL.

Ważne zatem są rodzaje operacji wykonywanych w takich magazynach, które zwykle są wykorzystywane do sortowania i dystrybucji.

- W wielu przypadkach, zwłaszcza w odniesieniu do największych sieci handlowych, miejska przestrzeń magazynowa stanowi uzupełnienie znacznie bardziej złożonych łańcuchów logistycznych, obsługując w wybranym mieście dostawy tzw. ostatniej mili. Znajduje to odzwierciedlenie w mniejszych rozmiarach pojedynczych modułów. Dla przykładu, w Warszawie średnia wielkość nowych transakcji od 2018 roku wynosiła ok. 2000 mkw., w porównaniu do 6000 mkw. w lokalizacjach podmiejskich - mówi Maciej Kotowski, analityk Rynku, JLL.

Inne cechy miejskiego magazynu to zdecydowanie większy udział nowoczesnej powierzchni biurowej (do 20-30% GLA), dedykowane miejsca parkingowe, a także coraz powszechniej stosowane rozwiązania z obszaru zrównoważonego rozwoju i placemakingu.

- Rynek logistyki miejskiej jest zdominowany przez najemców z sektorów logistyki, sprzedaży detalicznej i branż pokrewnych, takich jak FMCG, żywność i elektronika. Niemniej jednak, firmy produkcyjne, starając się korzystać z bliskości obszarów miejskich i szerszego dostępu do wykwalifikowanej siły roboczej, również generują znaczącą część popytu - mówi Waldemar Witczak, dyrektor Regionalny SEGRO.

Rosnąca siła nabywcza, wzrost handlu online, napędzają popyt ze strony firm kurierskich. Wcześniej ich obserwowany model ekspansji polegał głównie na budowie własnych obiektów w celu wypełniania luk w globalnych łańcuchach dostaw. Dziś, równolegle z ogromnym wzrostem liczby paczek do dostarczenia, firmy te coraz częściej preferują wynajem powierzchni magazynowej.

Największy (40%) udział miejskich magazynów ma Warszawa. Drugie miejsce zajmuje Górny Śląsk, który zyskuje dzięki rozwiniętej infrastrukturze drogowej w pobliżu głównych obszarów miejskich. Trzecim co do wielkości rynkiem jest Łódź, co można przypisać wielkości aglomeracji, historycznemu rozwojowi i przemysłowemu charakterowi miasta.

Historycznie wskaźnik pustostanów w parkach zaliczanych do logistyki miejskiej podlegał znacznym zmianom - od 0% do 22%, co można tłumaczyć stosunkowo niewielką podażą (bazą). Jednak całkowita powierzchnia niewynajęta rzadko przekraczała 200 000 mkw. Przykładowo, w grudniu 2020 r. wynosiła ona 230 000 mkw., co stanowiło około 9% zasobów.

Dodaj komentarz

0 komentarzy

Zostaw komentarz

Portal Wiadomoscihandlowe.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść komentarzy. Wpisy niezwiązane z tematem, wulgarne, obraźliwe lub naruszające prawo będą usuwane. Zapraszamy zainteresowanych do merytorycznej dyskusji na powyższy temat.
zobacz także