Właściciele galerii pod ścianą. Nowa ustawa to dla wielu utrata płynności i upadłość!

- Będzie to oznaczało to, że najemcy lokali w galeriach handlowych powyżej 2 tys. mkw., którzy są objęci zakazem handlu zostaną zwolnieni z obowiązku zapłaty czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych za cały okres zakazu prowadzenia działalności, począwszy od 14 marca 2020 r. Zwolnienie ma mieć charakter bezzwrotny i dotyczyć pełnej wysokości czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych – mówi Mikołaj Zdyb, radca prawny w kancelarii prawnej D. Dobkowski, stowarzyszonej z KPMG w Polsce.

Zwolnienie nie będzie dotyczyło najemców, którzy mogą nadal prowadzić działalność, najemców w obiektach handlowych poniżej 2000 m2, ani najemców w innych obiektach (np. w budynkach biurowych). Bez znaczenia jest powierzchnia wynajmowanego lokalu, wysokość czynszu, okres obowiązywania umowy najmu oraz osoba najemcy.

W celu skorzystania ze zwolnienia najemca powinien w terminie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu prowadzenia działalności złożyć wynajmującemu wiążącą ofertę przedłużenia obowiązywania umowy (na dotychczasowych warunkach), o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy.

- Oznacza to, że najemca będzie miał wybór czy skorzystać ze zwolnienia (czego konsekwencją będzie obowiązek przedłużenia umowy na dotychczasowych warunkach o wiele miesięcy), czy też nadal płacić czynsz (tj. nie skorzystać ze zwolnienia), ale bez konieczności przedłużania umowy. Wydaje się, że większość najemców wybierze zwolnienie, które może pozwolić im przetrwać tu i teraz – ocenia Mikołaj Zdyb.

Przepisy tarczy antykryzysowej nie uchybiają przepisom Kodeksu cywilnego "regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej".

- Wydaje się, że intencją ustawodawcy było potwierdzenie, że najemcy, którzy nie mogli skorzystać z nadzwyczajnego zwolnienia z czynszu (np. dlatego, że nie działają w obiektach handlowych) oraz najemcy, którzy mogli z niego skorzystać, ale z własnego wyboru tego nie uczynili, mają możliwość zastosowania szczególnych mechanizmów prawnych wynikających z zasad ogólnych KC, w tym w szczególności mogą uchylić się od obowiązku zapłaty kar umownych/ odszkodowania związanych z brakiem terminowej zapłaty czynszu lub żądać zmiany warunków umowy najmu lub nawet jej rozwiązania, w oparciu o nadzwyczajną zmianę stosunków – zaznacza Mikołaj Zdyb.

Ekspert zauważa, że z projektowanych przepisów nie wynika, aby galerie handlowe miały otrzymać jakąś formę rekompensaty za utracone czynsze lub wsparcie w postaci np. "wakacji bankowych". Dla wszystkich przedsiębiorców przewidziano co prawda możliwość ubiegania się o udzielenie poręczeń i gwarancji spłaty ich kredytów przez BGK, jednak z rządowej wersji Tarczy wynika, że udzielenie takiej pomocy jest pozostawione do decyzji BGK (uznaniowe).

- Większość galerii została sfinansowana z kredytu bankowego, który należy regularnie spłacać, podobnie jak ponosić stałe koszty utrzymania obiektu. Nie jest wykluczone, że nawet przejściowa utrata znacznej części czynszów może spowodować, że część galerii utraci płynność, przestanie spłacać zobowiązania i w konsekwencji ogłosi upadłość – przewiduje Mikołaj Zdyb.