Rynek magazynowy nie zwalnia. Popyt wśród najemców, ostrożność u deweloperów w III kw. 2020 r.

Zakup portfela nieruchomości należących do grupy Goodman przez Gazeley był jedną z największych transakcji inwestycyjnych na rynku logistycznym w ostatniej dekadzie w tym regionie i świadczy o rosnącym znaczeniu tego sektora. Stopy kapitalizacji dla najbardziej atrakcyjnych aktywów utrzymują się na najniższym poziomie od 10 lat.

W Polsce rynek magazynowy jest obecnie najprężniej rozwijającym się sektorem nieruchomości komercyjnych. Rok 2020 upływa pod znakiem bardzo wysokiego popytu, przy jednoczesnym spowolnieniu aktywności deweloperskiej. Rekordowe wartości wolumenu transakcji najmu z 71 procentowym udziałem nowych umów i ekspansji są rezultatem wielu czynników, do których należą między innymi: potrzeba utrzymywania wyższych zapasów przez firmy chcące zapewnić ciągłość dostaw czy też dalszy rozwój branży e-commerce i strategii sprzedaży wielokanałowej. Polska zyskuje na znaczeniu jako hub produkcyjny i logistyczny Europy Zachodniej. Firmy, zarówno już obecne na tym rynku, jak i planujące inwestycje w regionie Europy Środkowej i Wschodniej, będą zabezpieczać dodatkową powierzchnię tak, aby przygotować się na ryzyka potencjalnych zakłóceń w łańcuchu dostaw w przyszłości.

W Czechach popyt na powierzchnie magazynowe zmniejszył się od początku roku o ok. 18 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem, przy czym w większym stopniu w regionach zdominowanych przez powierzchnie produkcyjne. Rynek napędzany jest najmocniej przez branżę e-commerce i logistykę. Jednak większość umów najmu w 2020 roku zawarły  firmy produkcyjne powiększające zajmowane powierzchnie w regionie Pilzna, gdzie odnotowano największy wzrost popytu w Czechach w ujęciu rocznym. Renegocjacje stanowiły aż połowę wolumenu transakcji w bieżącym roku i przewidujemy, że w najbliższym czasie trend ten będzie kontynuowany.

Na Węgrzech rynek powierzchni przemysłowych i logistycznych rozwija się dynamicznie przy rekordowo wysokim popycie i niewystarczającej podaży nowoczesnej powierzchni, co powoduje dalszy spadek wskaźnika pustostanów. Od początku roku popyt wzrósł aż o 30 proc. w porównaniu z i tak już jego wysokim poziomem w 2019 roku. Zachęciło to kolejne firmy planujące realizację nowych inwestycji na zasadach spekulacyjnych oraz w systemie BTS do wejścia na rynek. Prognozy wskazują na utrzymanie się wskaźnika powierzchni niewynajętej na niskim poziomie oraz względnie stabilny popyt.

Popyt na powierzchnie logistyczne w Rumunii bije kolejne rekordy przy wzroście o 94 proc. w ujęciu rocznym. Bukareszt jest uważany za ważny hub regionalny z uwagi na rosnącą liczbę sieci handlowych, które inwestują w duże centra dystrybucyjne w pobliżu stolicy Rumunii. Pandemia Covid-19 przyspieszyła rozwój rynku e-commerce, co spowodowało, że zarówno sklepy prowadzące sprzedaż internetową, jak i firmy dostawcze (kurierskie) poszukiwały nowych magazynów w największych ośrodkach miejskich. Według prognoz rynek ten nadal będzie rozwijać się dynamicznie, ponieważ umowy przednajmu stanowiły aż 62 proc. popytu odnotowanego w okresie od pierwszego do trzeciego kwartału br.

Na Słowacji stały wzrost poziomu absorpcji netto świadczy o dobrej kondycji rynku magazynowego. Czynsze wywoławcze pozostają bez zmian w większości obiektów. Całkowite zasoby powierzchni magazynowej na Słowacji wzrosły w trzecim kwartale o 52 200 mkw. do 2 725 700 mkw., czyli powiększyły się o 2 proc. Całkowity popyt wyniósł 85 800 mkw., co oznacza spadek o 35 proc. rok do roku. Największe zapotrzebowanie zgłaszały firmy poszukujące powierzchni magazynowej i dystrybucyjnej (w szczególności branża e-commerce). Przewidujemy, że zasoby powierzchni magazynowej wzrosną w kolejnych dwóch kwartałach o 113 000 mkw., co oznaczałoby ich wzrost w ujęciu rocznym o prawie 9 proc.